Nhà cũ sau nhiều năm sử dụng thường không chỉ cũ ở màu sơn hay gạch nền. Có căn tường bị thấm, trần bị ố, điện nước xuống cấp, nhà vệ sinh hôi, bếp chật, phòng thiếu sáng, nền thấp, mái dột hoặc công năng không còn hợp với cách sinh hoạt hiện tại. Nếu chỉ sơn lại cho mới mà không kiểm tra phần gốc, căn nhà có thể đẹp được một thời gian ngắn rồi tiếp tục hư lại.
Cải tạo nhà cũ là giải pháp phù hợp khi chủ nhà muốn làm mới không gian, sửa lại công năng, xử lý các lỗi xuống cấp và kéo dài thời gian sử dụng của căn nhà mà chưa cần xây mới hoàn toàn. Việc cải tạo cần bắt đầu từ khảo sát hiện trạng: nhà còn giữ được phần nào, phần nào phải thay, điện nước có còn an toàn không, tường có thấm không, nền có yếu không, nhà vệ sinh có cần chống thấm lại không.
Tin Địa Ốc 24h nhận cải tạo nhà cũ trọn gói, sửa nhà cũ, cải tạo nhà phố cũ, cải tạo nhà cấp 4, cải tạo căn hộ cũ, cải tạo nhà cho thuê, xử lý chống thấm nhà ở, sửa điện nước dân dụng, sơn sửa, lát nền, làm trần, cải tạo bếp, nhà vệ sinh, mặt tiền và các hạng mục liên quan. Mục tiêu là giúp căn nhà cũ trở nên sạch hơn, sáng hơn, tiện sử dụng hơn và phù hợp hơn với nhu cầu thực tế của gia đình.
Cải tạo nhà cũ là quá trình sửa chữa, thay đổi, nâng cấp hoặc bố trí lại một căn nhà đã sử dụng nhiều năm để phù hợp hơn với nhu cầu hiện tại. Khác với sửa lặt vặt từng điểm, cải tạo nhà thường nhìn tổng thể hơn: từ công năng, ánh sáng, thông gió, điện nước, chống thấm, nền, tường, trần, nhà vệ sinh, bếp, mặt tiền cho đến nội thất.
Một căn nhà cũ có thể vẫn còn khung chính sử dụng được, nhưng bên trong đã bất tiện. Ví dụ phòng khách tối, bếp chật, nhà vệ sinh thấm, sân thượng đọng nước, tường mốc, ổ cắm thiếu, phòng ngủ nóng, cầu thang chiếm diện tích hoặc mặt tiền không còn đẹp. Khi đó, cải tạo nhà cũ trọn gói giúp chủ nhà xử lý nhiều vấn đề cùng lúc thay vì sửa từng phần rời rạc.
Cải tạo nhà cũ có thể gồm:
Điểm quan trọng của dịch vụ cải tạo nhà cũ là không chỉ làm cho nhà nhìn mới hơn. Cải tạo đúng phải xử lý được những lỗi khiến nhà xuống cấp: thấm, điện nước cũ, nền yếu, thoát nước kém, tường ẩm, phòng bí, bếp bất tiện hoặc nhà vệ sinh không còn sử dụng tốt.
Không phải căn nhà cũ nào cũng cần đập đi xây lại. Có nhiều trường hợp cải tạo nhà cũ sẽ hợp lý hơn vì tiết kiệm chi phí, rút ngắn thời gian thi công và vẫn đáp ứng được nhu cầu sử dụng.
Nên cân nhắc cải tạo thay vì xây mới khi:
Tuy nhiên, nếu nhà đã xuống cấp nặng, tường nứt lớn, móng yếu, cột dầm hư, nền lún nghiêm trọng hoặc công năng mới yêu cầu thay đổi quá nhiều, cần kiểm tra kỹ trước khi quyết định cải tạo. Có trường hợp sửa nhiều quá nhưng hiệu quả không cao, lúc đó xây mới hoặc cải tạo sâu có thể hợp lý hơn.
Một kinh nghiệm thực tế là không nên quyết định chỉ bằng cảm giác. Chủ nhà nên cho đội kỹ thuật khảo sát để đánh giá:
Nếu nhà còn nền tảng tốt, cải tạo nhà cũ trọn gói có thể giúp căn nhà thay đổi rất nhiều mà không cần phá bỏ toàn bộ.
Mỗi căn nhà cũ có hiện trạng khác nhau nên hạng mục cải tạo cũng khác nhau. Có nhà chỉ cần sơn sửa, làm lại bếp và toilet. Có nhà phải xử lý thấm, đi lại điện nước, nâng nền, sửa mái, thay cửa, làm trần và làm mới mặt tiền.
Trước khi cải tạo, cần khảo sát kỹ. Đây là bước giúp tránh làm đẹp bên ngoài nhưng bỏ sót lỗi bên trong.
Khi khảo sát nhà cũ cần cải tạo, nên kiểm tra:
Sau khảo sát, nên chia hạng mục thành phần cần làm ngay, phần nên làm kèm và phần có thể làm sau. Cách này giúp chủ nhà không bị dàn trải ngân sách.
Cải tạo thường cần tháo dỡ một số phần đã hư hoặc không còn phù hợp:
Tháo dỡ cần làm cẩn thận, tránh đục phá lan sang phần không cần sửa. Với nhà đang ở, cần che chắn bụi, gom rác và dọn từng khu vực.
Chống thấm nhà ở là một trong những phần quan trọng nhất khi cải tạo nhà cũ. Nếu không xử lý thấm trước, sơn mới, trần mới, tủ mới hoặc sàn mới có thể nhanh hư.
Các vị trí thường cần kiểm tra:
Với nhà vệ sinh cũ, nếu đã có dấu hiệu thấm xuống tầng dưới, nên xử lý chống thấm trước khi lát gạch mới. Với sân thượng, cần kiểm tra độ dốc, phễu thoát, chân tường, khe nứt và khu vực đọng nước.
Nhà cũ thường có hệ thống điện nước đã dùng nhiều năm. Nếu cải tạo mà không kiểm tra điện nước, sau khi sơn, lát gạch, đóng trần hoặc làm tủ xong mới phát hiện lỗi thì phải đục phá lại.
Các hạng mục điện nước thường làm khi cải tạo:
Với phòng bếp, cần tính trước vị trí chậu rửa, bếp, máy hút mùi, máy lọc nước, tủ lạnh, ổ cắm. Với nhà vệ sinh, cần tính cấp nước, thoát nước, phễu sàn, bồn cầu, lavabo, vòi sen, máy nước nóng.
Đây là điểm khác biệt lớn giữa cải tạo nhà cũ và sửa chữa thông thường. Cải tạo thường hướng đến việc làm nhà dễ ở hơn.
Có thể cải tạo:
Không phải lúc nào cũng cần đập phá nhiều. Có những căn nhà chỉ cần bỏ bớt vách ngăn, đổi vị trí tủ, mở thêm ô sáng, sơn lại màu sáng, làm trần gọn hơn và bố trí nội thất hợp lý là không gian đã khác rất nhiều.
Sau khi xử lý phần gốc, mới nên làm phần hoàn thiện:
Phần hoàn thiện cần làm sau khi chống thấm, điện nước và nền tường đã ổn. Nếu làm ngược thứ tự, nhà dễ bị hư lại.
Sau khi phần xây sửa chính xong, có thể làm thêm:
Nội thất và cơ khí cần đo đạc thực tế sau khi phần xây sửa đã ổn định kích thước. Không nên đặt sản xuất quá sớm khi tường, nền, trần còn thay đổi.
Cải tạo nhà phố cũ thường gặp các vấn đề như nhà hẹp, sâu, thiếu sáng, thiếu gió, cầu thang tối, sân thượng thấm, tường giáp ranh ẩm, điện nước cũ và mặt tiền xuống cấp.
Khi cải tạo nhà phố, cần chú ý:
Nhà phố thường khó vận chuyển vật tư nếu nằm trong hẻm nhỏ, nên cần tính kỹ thời gian thi công và dọn xà bần.
Cải tạo nhà cấp 4 cũ thường tập trung vào mái, nền, tường, nhà vệ sinh và chống nóng. Nhà cấp 4 cũ hay bị mái tôn dột, nền thấp, phòng nóng, tường mốc, bếp xuống cấp, toilet cũ và điện nước không còn an toàn.
Hạng mục thường làm:
Với nhà cấp 4, cần cân đối ngân sách kỹ. Nên ưu tiên phần mái, nền, tường, điện nước, toilet trước rồi mới đến trang trí.
Cải tạo căn hộ cũ thường không đục phá nhiều như nhà riêng, nhưng cần tuân thủ quy định của tòa nhà. Các hạng mục phổ biến gồm sơn sửa, làm sàn, trần, tủ bếp, tủ áo, thay thiết bị vệ sinh, chỉnh đèn, ổ cắm và vệ sinh bàn giao.
Cần chú ý:
Nếu căn hộ dùng để cho thuê, nên chọn vật tư bền, dễ vệ sinh và ít hư vặt.
Cải tạo nhà cho thuê cần khác với cải tạo nhà ở lâu dài. Mục tiêu là sạch, bền, dễ bảo trì, dễ cho thuê và chi phí hợp lý.
Nên ưu tiên:
Không nên đầu tư quá nhiều chi tiết trang trí nếu khách thuê thay đổi thường xuyên. Nên dùng vật tư ổn định và dễ sửa.
Với mặt bằng kinh doanh, cải tạo cần chú ý đến thời gian bàn giao và khả năng khai trương đúng hạn.
Hạng mục thường làm:
Mặt bằng kinh doanh cần gọn, sáng, dễ nhận diện và phù hợp ngành nghề. Nếu làm quán ăn, spa, salon, cửa hàng, văn phòng, mỗi loại sẽ có yêu cầu điện nước, ánh sáng và mặt tiền khác nhau.
Chủ nhà cung cấp địa chỉ, hình ảnh hiện trạng, loại nhà, hạng mục muốn làm và mục đích cải tạo: để ở, cho thuê, bán lại hay kinh doanh. Mục đích khác nhau thì cách cải tạo khác nhau.
Đội kỹ thuật kiểm tra thực tế căn nhà: tường, nền, trần, mái, nhà vệ sinh, bếp, điện nước, ánh sáng, thông gió, cửa, cầu thang, mặt tiền. Đây là bước giúp xác định phần nào còn giữ được, phần nào cần thay.
Sau khảo sát, cần tư vấn theo ba nhóm:
Phần cần làm ngay:
Thấm, điện nước, mái, nền yếu, toilet hư, lỗi ảnh hưởng sinh hoạt.
Phần nên làm kèm:
Sơn, gạch, trần, sàn, thiết bị, bếp, cửa, mặt tiền.
Phần có thể làm sau:
Nội thất nâng cấp, trang trí, đèn decor, vật liệu cao cấp.
Báo giá cải tạo nhà cũ nên tách rõ:
Trước khi thi công cần chốt mẫu gạch, màu sơn, loại trần, thiết bị, vật tư điện nước, vật liệu nội thất, thời gian thi công, cách thanh toán và bảo hành.
Thứ tự thi công thường là:
1. Che chắn, tháo dỡ
2. Chống thấm, điện nước, phần âm tường
3. Sửa nền, tường, mái, nhà vệ sinh, bếp
4. Thi công trần, gạch, sơn, sàn
5. Lắp thiết bị, cửa, nội thất, cơ khí
6. Vệ sinh, kiểm tra và bàn giao
Trước khi bàn giao cần kiểm tra điện, nước, thoát sàn, chống thấm, sơn, gạch, trần, cửa, thiết bị, nội thất và vệ sinh công trình. Với hạng mục chống thấm, nếu có thử nước thì nên kiểm tra trước khi lát hoàn thiện.
Bảng giá cải tạo nhà cũ không nên chốt vội khi chưa khảo sát. Cùng là nhà cũ nhưng mức độ xuống cấp khác nhau, vật tư khác nhau, phạm vi cải tạo khác nhau thì chi phí sẽ khác nhau.
| Hạng mục cải tạo | Cách tính thường gặp | Ghi chú khi báo giá |
|---|---|---|
| Khảo sát, tư vấn hiện trạng | Theo công trình | Cần xem trực tiếp với nhà nhiều hạng mục |
| Tháo dỡ, đục phá | Theo hạng mục hoặc khối lượng | Phụ thuộc gạch, trần, tủ, thiết bị, xà bần |
| Chống thấm | Theo m², điểm hoặc hạng mục | Phụ thuộc vị trí thấm và có cần đục phá không |
| Sửa điện nước | Theo điểm, mét dài hoặc hạng mục | Phụ thuộc ống/dây âm tường hay nổi |
| Sơn sửa nhà cũ | Theo m² | Phụ thuộc tường cũ, bong tróc, ẩm mốc |
| Ốp lát gạch, lát nền | Theo m² | Phụ thuộc nền cũ, loại gạch, độ phẳng |
| Trần thạch cao | Theo m² | Phụ thuộc trần phẳng, giật cấp, chống ẩm |
| Sửa nhà vệ sinh | Theo phòng hoặc hạng mục | Phụ thuộc chống thấm, gạch, thiết bị, điện nước |
| Cải tạo bếp | Theo hạng mục | Phụ thuộc tủ bếp, điện nước, mặt đá, kính |
| Nội thất đồ gỗ | Theo mét dài, m² hoặc bộ | Phụ thuộc vật liệu, phụ kiện, kích thước |
| Cơ khí, nhôm kính | Theo m², mét dài hoặc bộ | Phụ thuộc vật liệu, độ dày, phụ kiện |
| Vệ sinh sau cải tạo | Theo diện tích, mức độ bẩn | Phụ thuộc bụi, keo, sơn, xi măng, rác |
Bảng trên chỉ giúp chủ nhà hiểu cách tính. Muốn có báo giá cải tạo nhà cũ sát hơn, cần đo đạc và kiểm tra hiện trạng thực tế.
Chi phí cải tạo phụ thuộc vào:
Một căn nhà cũ nếu chỉ sơn sửa và thay thiết bị sẽ khác rất nhiều so với căn nhà cần chống thấm, đi lại điện nước, sửa toilet, lát nền, làm bếp, làm trần và thay cửa.
Đây là lỗi thường gặp nhất. Sơn lại tường khi còn thấm, đóng trần khi mái còn dột, lát gạch khi nền còn yếu, làm tủ bếp khi tường còn ẩm đều khiến công trình nhanh hư lại.
Nhà cũ thường có điện nước đã xuống cấp. Nếu không kiểm tra trước, sau khi sơn, lát gạch, đóng trần hoặc làm nội thất xong mới sửa sẽ tốn kém hơn.
Cải tạo không có nghĩa là phá hết. Nếu kết cấu còn tốt, nên giữ lại những phần sử dụng được để tiết kiệm chi phí. Đập phá nhiều mà không có phương án rõ sẽ dễ phát sinh.
Nhiều căn nhà cũ sau khi cải tạo vẫn bí vì chỉ thay vật liệu mà không chỉnh không gian. Nếu có thể, nên tận dụng cửa, giếng trời, màu sơn sáng, vách kính, bố trí nội thất gọn để nhà thoáng hơn.
Nhà cho thuê không nên dùng vật tư quá cầu kỳ, khó bảo trì. Nhà ở lâu dài không nên tiết kiệm sai chỗ ở điện nước, chống thấm, toilet, mái, nền. Cần chọn vật tư theo mục đích sử dụng.
Báo giá quá chung khiến chủ nhà khó kiểm soát. Cải tạo nhà cũ nên tách từng phần để biết chi phí nằm ở đâu và có thể chọn làm trước hoặc làm sau.
Nếu cải tạo để ở lâu dài, nên ưu tiên độ bền và sự tiện dụng. Cần làm kỹ:
Nhà để ở không cần quá nhiều chi tiết trang trí đắt tiền, nhưng các phần dùng hằng ngày phải ổn định.
Nếu cải tạo để cho thuê, nên ưu tiên sạch, bền, dễ vệ sinh, dễ sửa. Không nên đầu tư quá mức vào trang trí nếu khách thuê thay đổi thường xuyên.
Nên làm:
Nếu cải tạo để bán, không nhất thiết làm quá sâu. Nên xử lý những lỗi làm khách mua ngại:
Nhà sạch, sáng, không có lỗi rõ ràng sẽ dễ tạo thiện cảm hơn. Tuy nhiên, không nên che lỗi bằng sơn mới nếu chưa xử lý nguyên nhân, vì người mua xem kỹ có thể phát hiện và mất niềm tin.
Nếu cải tạo để kinh doanh, cần tính công năng theo ngành nghề:
Mặt bằng kinh doanh cần thi công đúng tiến độ để kịp khai trương hoặc bàn giao.
Tin Địa Ốc 24h nhận cải tạo nhà cũ trọn gói theo hướng khảo sát kỹ, tư vấn rõ hạng mục và thi công theo thứ tự phù hợp. Với nhà cũ, điều quan trọng là không vội làm đẹp bên ngoài khi phần thấm, điện nước, nền, mái, toilet chưa được kiểm tra.
Các nhu cầu thường tiếp nhận gồm:
Khi liên hệ, chủ nhà nên gửi hình ảnh hiện trạng, địa chỉ, loại nhà, mục đích cải tạo và các hạng mục mong muốn. Tin Địa Ốc 24h sẽ tư vấn bước đầu và sắp xếp khảo sát nếu cần.
Nếu căn nhà đã cũ, xuống cấp, thấm dột, điện nước yếu, nhà vệ sinh hư, bếp bất tiện, phòng thiếu sáng hoặc cần làm mới để ở, cho thuê, bán lại, chủ nhà nên khảo sát tổng thể trước khi sửa từng phần. Tin Địa Ốc 24h có thể kiểm tra hiện trạng, tư vấn phần cần ưu tiên, lập báo giá rõ từng hạng mục và thi công cải tạo theo thứ tự phù hợp.
Với dịch vụ cải tạo nhà cũ, làm đúng từ bước khảo sát sẽ giúp chủ nhà tiết kiệm chi phí hơn, hạn chế phát sinh và biến căn nhà cũ thành không gian sạch, sáng, tiện sử dụng hơn.
Sửa nhà trọn gói thường tập trung xử lý nhiều hạng mục hư hỏng trong nhà. Cải tạo nhà cũ ngoài sửa hư hỏng còn có thể thay đổi công năng, làm mới không gian, tối ưu ánh sáng, thông gió, bếp, phòng, mặt tiền và cách sử dụng căn nhà.
Nếu kết cấu chính còn ổn, nhà chỉ xuống cấp phần hoàn thiện, điện nước, chống thấm, mái, nền, toilet thì cải tạo có thể hợp lý. Nếu móng, cột, dầm, tường chịu lực hoặc nền lún hư nặng, cần khảo sát kỹ để xem có nên xây mới không.
Không phải lúc nào cũng làm lại toàn bộ, nhưng nên kiểm tra. Nếu điện nước đã cũ, thiếu ổ cắm, nước yếu, rò nước, aptomat hay nhảy hoặc toilet xuống cấp, nên xử lý trước khi sơn, lát gạch, đóng trần, làm nội thất.
Không nên sơn ngay. Cần xử lý nguyên nhân thấm trước. Nếu chỉ sơn lại khi tường còn ẩm, lớp sơn mới dễ bong, phồng, mốc và loang trở lại.
Thời gian phụ thuộc diện tích, số tầng, hạng mục cần làm, mức độ đục phá, vật tư và điều kiện thi công. Nhà chỉ sơn sửa nhẹ sẽ nhanh hơn nhà cần chống thấm, sửa toilet, đi lại điện nước, làm bếp, lát nền và nội thất.
Có, nhưng cần chia giai đoạn, che chắn bụi, dọn dẹp và thông báo trước các thời điểm ngắt điện, nước hoặc đục phá. Nếu sửa nhiều hạng mục, nên sắp xếp khu vực sinh hoạt tạm.
Một số hạng mục có thể tính theo mét vuông như sơn, chống thấm, thạch cao, ốp lát. Nhưng cải tạo nhà cũ thường gồm nhiều phần khác nhau nên nên báo giá theo từng hạng mục thực tế để rõ hơn.
Cần khảo sát kỹ, kiểm tra thấm và điện nước trước, chốt vật tư, tách rõ báo giá, ưu tiên phần gốc trước phần trang trí và ghi nhận mọi phát sinh trước khi thi công thêm.
Hãy cho chúng tôi biết ý kiến của bạn về Cải Tạo Nhà Cũ Trọn Gói Thành Không Gian Mới