Sửa chữa nhà không chỉ là sơn lại tường hay thay vài thiết bị cũ. Với những căn nhà đã xuống cấp, bị thấm dột, nứt tường, hư hệ thống điện nước, nền thấp, mái tôn dột hoặc công năng không còn phù hợp, việc sửa nhà cần được khảo sát kỹ trước khi thi công. Làm đúng từ đầu sẽ giúp chủ nhà biết phần nào cần xử lý ngay, phần nào có thể giữ lại, phần nào dễ phát sinh nếu bỏ qua.
Nhiều căn nhà nhìn bên ngoài chỉ cũ nhẹ, nhưng khi kiểm tra kỹ mới thấy đường nước âm tường đã rò, trần bị thấm từ sân thượng, nền nhà bị ẩm ngược, ổ điện quá tải hoặc mái tôn xuống cấp. Nếu chỉ sửa phần nhìn thấy bên ngoài, sau một thời gian ngắn nhà rất dễ bị hư lại.
Dịch vụ sửa chữa nhà trọn gói phù hợp với những trường hợp như:
Một căn nhà sửa đúng không phải là làm thật nhiều hạng mục. Quan trọng hơn là đội thi công phải biết kiểm tra hiện trạng, phân loại mức độ hư hỏng và đưa ra phương án phù hợp với ngân sách của gia chủ.
Một gói sửa chữa nhà trọn gói thường bao gồm nhiều nhóm việc khác nhau. Tùy hiện trạng từng căn, đội kỹ thuật sẽ chia ra hạng mục cần làm ngay, hạng mục nên làm kèm và hạng mục có thể để lại sau.
Các nhóm chính thường gặp gồm:
Đây là phần liên quan đến tường, nền, trần, mái, cầu thang, ban công, sân thượng, khu vực nứt, lún, thấm hoặc xuống cấp.
Các hạng mục thường có:
Với những căn nhà cũ, phần thô cần kiểm tra kỹ trước khi bước sang phần hoàn thiện. Nếu tường còn ẩm, nền chưa xử lý, mái còn dột mà đã sơn lại thì lớp sơn mới rất nhanh bong tróc.
Sửa điện nước là hạng mục rất hay gặp khi cải tạo nhà cũ. Nhà ở lâu năm thường có dây điện xuống cấp, ổ cắm thiếu, aptomat yếu, đường nước rò rỉ, ống thoát chậm hoặc thiết bị vệ sinh hư.
Các việc thường làm gồm:
Nếu sửa nhà mà bỏ qua hệ thống điện nước cũ, sau này khi đã lát gạch, đóng trần, sơn tường xong mới phát hiện rò nước hoặc chập điện thì chi phí đục phá sửa lại sẽ cao hơn nhiều.
Chống thấm nhà ở là phần không nên làm qua loa. Những vị trí thường bị thấm gồm sân thượng, nhà vệ sinh, tường ngoài, trần nhà, ban công, mái tôn, cổ ống và khu vực giáp ranh nhà bên cạnh.
Các hạng mục thường xử lý:
Một lỗi rất thường gặp là chủ nhà thấy tường bị loang ố thì cho thợ sơn lại ngay. Cách này chỉ che được bên ngoài trong thời gian ngắn. Nếu nguyên nhân thấm chưa được xử lý, lớp sơn mới sẽ tiếp tục bị bong, phồng rộp hoặc mốc trở lại.
Sau khi xử lý phần thô, điện nước và chống thấm, phần hoàn thiện sẽ giúp căn nhà sạch, sáng và dễ sử dụng hơn.
Các hạng mục thường có:
Với sơn sửa nhà cũ, khâu xử lý bề mặt rất quan trọng. Tường phải được cạo bỏ lớp bong tróc, xử lý ẩm mốc, trám vá kỹ rồi mới bả và sơn. Nếu làm nhanh cho đẹp mắt mà bỏ qua nền tường, tuổi thọ lớp sơn sẽ không cao.
Ngoài sửa tổng thể, nhiều gia chủ chỉ cần sửa một khu vực cụ thể:
Mỗi khu vực có đặc điểm riêng. Ví dụ, sửa nhà vệ sinh phải chú ý chống thấm, độ dốc thoát sàn, cổ ống, thiết bị vệ sinh và mùi hôi. Trong khi đó, sửa phòng bếp lại cần quan tâm đường nước, ổ cắm, hút mùi, tủ bếp và bề mặt dễ lau chùi.
Nhà cũ thường không hư một chỗ riêng lẻ. Nhiều lỗi liên quan với nhau, nếu chỉ sửa phần ngọn thì rất dễ phát sinh lại.
Tường bong sơn, mốc đen, loang lổ thường do hơi ẩm, thấm nước, tường cũ chưa xử lý kỹ hoặc sơn trên nền chưa khô. Với trường hợp này, chỉ sơn phủ lại sẽ không bền. Cần kiểm tra nguồn ẩm đến từ đâu: tường ngoài, sân thượng, nhà vệ sinh, đường ống nước hay khu vực giáp ranh.
Thấm dột có thể đến từ mái tôn, sân thượng, cổ ống, sê nô, tường ngoài hoặc nhà vệ sinh tầng trên. Muốn xử lý đúng, đội thợ phải kiểm tra đường nước, hướng thoát nước, vết nứt và vị trí nước ngấm. Với chống thấm nhà ở, làm đúng nguyên nhân quan trọng hơn chọn vật liệu đắt tiền.
Nhà cũ thường được thiết kế điện cho nhu cầu trước đây. Sau này gia đình dùng thêm máy lạnh, máy nước nóng, bếp điện, máy giặt, tủ lạnh, camera, thiết bị thông minh nhưng không nâng cấp dây điện và aptomat. Tình trạng ổ cắm nóng, aptomat nhảy, dây điện chập chờn là dấu hiệu không nên xem nhẹ.
Ống nước cũ có thể bị mục, nứt, nghẹt cặn hoặc lắp đặt sai độ dốc. Khi sửa nhà, nếu có dấu hiệu nước yếu, tường ẩm, nền ẩm, mùi hôi toilet hoặc thoát sàn chậm thì nên kiểm tra luôn hệ thống cấp thoát nước.
Nhiều nhà cũ có nền thấp hơn mặt đường hoặc nền bị ẩm lâu ngày. Khi cải tạo, có thể cần nâng nền, cán lại nền, thay gạch hoặc xử lý chống ẩm. Nếu lát gạch mới trên nền yếu, nền bộp hoặc còn ẩm, gạch rất dễ nứt, bung, phát tiếng rỗng khi đi lại.
Có những căn nhà kết cấu vẫn còn dùng được nhưng bố trí không còn hợp lý: bếp tối, phòng khách chật, toilet nhỏ, thiếu ánh sáng, cầu thang chiếm diện tích, phòng ngủ bí. Trường hợp này không nhất thiết phải xây mới, có thể cải tạo nhà cũ bằng cách thay đổi công năng, mở rộng không gian, làm lại nội thất và tăng thông gió.
Với dịch vụ sửa chữa nhà, báo giá qua điện thoại chỉ nên xem là giá tham khảo. Muốn báo đúng, cần khảo sát thực tế. Lý do là mỗi căn nhà có tuổi đời, kết cấu, vật liệu, mức độ hư hỏng và điều kiện thi công khác nhau.
Một căn nhà bị thấm trần có thể do sân thượng nứt, do cổ ống, do mái tôn, do tường ngoài hoặc do đường nước âm sàn. Nếu chưa kiểm tra mà báo một mức giá cố định, khi thi công rất dễ phát sinh.
Khảo sát kỹ giúp xác định:
Một đội làm nghề nghiêm túc thường không vội chốt giá khi chưa nhìn hiện trạng. Giá rẻ ban đầu nhưng không rõ khối lượng rất dễ dẫn đến cắt bớt công đoạn, dùng vật tư kém hoặc phát sinh liên tục trong lúc làm.
Một quy trình sửa nhà trọn gói nên rõ ràng từ khảo sát đến bàn giao. Chủ nhà càng nắm được từng bước thì việc kiểm soát chi phí và chất lượng càng dễ hơn.
Trước tiên cần nắm căn nhà đang gặp vấn đề gì: thấm dột, bong sơn, nhà xuống cấp, điện nước hư, muốn cải tạo công năng hay làm mới để ở/cho thuê. Ở bước này, chủ nhà nên cung cấp hình ảnh, diện tích, số tầng, khu vực cần sửa và mong muốn ngân sách nếu có.
Đội kỹ thuật đến kiểm tra thực tế. Những vị trí cần xem kỹ gồm tường, trần, nền, mái, sân thượng, nhà vệ sinh, phòng bếp, hệ thống điện nước và khu vực có dấu hiệu thấm. Với nhà cũ, bước khảo sát cần làm chậm và kỹ, vì nhiều lỗi nằm bên trong chứ không lộ rõ bên ngoài.
Sau khi khảo sát, đội thi công sẽ đề xuất phương án. Có thể chia làm nhiều mức:
Cách tư vấn tốt là nói rõ phần nào nên làm, phần nào chưa cần làm, phần nào nếu bỏ qua có thể hư lại.
Bảng giá nên thể hiện rõ hạng mục, khối lượng, vật tư, nhân công, thời gian thi công và điều kiện bảo hành. Với các hạng mục khó đo trước như đục phá, xử lý thấm ngầm, sửa điện nước âm tường, cần ghi rõ phạm vi để tránh hiểu lầm.
Nếu nhà đang ở, cần chia khu vực thi công để giảm ảnh hưởng sinh hoạt. Nếu nhà trống, có thể làm nhanh hơn. Những phần gây bụi, ồn, đục phá nên được sắp xếp trước. Những phần hoàn thiện như sơn, lắp thiết bị, vệ sinh nên làm sau cùng.
Thứ tự thi công thường đi từ phần nặng đến phần nhẹ:
Làm sai thứ tự rất dễ bị đục phá lại. Ví dụ sơn xong mới sửa điện nước, lát nền xong mới phát hiện thấm, đóng trần xong mới xử lý mái dột.
Trước khi bàn giao, cần kiểm tra các phần như điện, nước, thoát sàn, chống thấm, độ phẳng tường, lớp sơn, gạch ốp lát, cửa, thiết bị vệ sinh. Những lỗi nhỏ nên xử lý ngay trước khi dọn vào sử dụng.
Với các hạng mục như chống thấm, điện nước, mái tôn, sơn sửa, bảo hành cần rõ phạm vi. Bảo hành tốt không chỉ nằm ở thời gian dài, mà còn ở việc đơn vị thi công có ghi rõ điều kiện bảo hành hay không.
Sửa nhà cấp 4 thường liên quan đến mái, nền, tường, nhà vệ sinh, phòng bếp và hệ thống điện nước. Nhiều căn nhà cấp 4 bị nóng, ẩm, mái tôn dột, nền thấp hoặc phòng bố trí chưa hợp lý.
Khi sửa nhà cấp 4, nên kiểm tra kỹ:
Nếu kết cấu còn ổn, việc cải tạo có thể giúp nhà ở dễ chịu hơn nhiều mà không cần xây mới hoàn toàn.
Sửa nhà phố thường phức tạp hơn vì diện tích hẹp, nhiều tầng, sát nhà bên cạnh và khó vận chuyển vật tư. Các hạng mục hay gặp gồm cải tạo mặt tiền, sơn sửa, chống thấm tường giáp ranh, sửa sân thượng, làm lại bếp, toilet, cầu thang và nội thất.
Với nhà phố cũ, cần đặc biệt chú ý ánh sáng và thông gió. Nhiều căn nhà bị bí, tối, nóng do xây kín, ít cửa sổ, giếng trời nhỏ hoặc bị che chắn xung quanh. Khi cải tạo, không nên chỉ làm đẹp bề mặt mà cần tính lại cách sử dụng không gian.
Sửa căn hộ chung cư có đặc điểm riêng. Không được đục phá tùy tiện, phải tuân thủ nội quy tòa nhà, giờ thi công, thang vận chuyển, che chắn hành lang và xử lý rác. Một số hạng mục như nhà vệ sinh, bếp, sàn, trần, tường, thiết bị điện nước cần làm gọn và sạch.
Trước khi sửa căn hộ, chủ nhà nên kiểm tra với ban quản lý về quy định thi công, hồ sơ cần đăng ký và thời gian được phép làm việc.
Sửa nhà vệ sinh là hạng mục nhỏ nhưng dễ phát sinh nếu làm không kỹ. Toilet thường liên quan cùng lúc đến chống thấm, cấp thoát nước, gạch nền, gạch tường, thiết bị vệ sinh, mùi hôi và độ dốc thoát sàn.
Nếu nhà vệ sinh bị thấm xuống tầng dưới, cần ưu tiên kiểm tra lớp chống thấm, cổ ống, phễu thu sàn và đường ron gạch. Nếu chỉ thay gạch mới mà không xử lý chống thấm, lỗi cũ rất dễ quay lại.
Sửa mái tôn thường gặp ở nhà cấp 4, nhà phố có sân sau, nhà xưởng nhỏ, mái che sân thượng hoặc khu vực ban công. Mái có thể bị dột do tôn thủng, vít lỏng, ron cao su mục, máng xối nghẹt, độ dốc kém hoặc khung kèo xuống cấp.
Không phải trường hợp nào cũng cần thay toàn bộ mái. Có mái chỉ cần xử lý vít, vá tôn, làm lại máng xối. Nhưng nếu tôn đã mục nhiều, khung yếu, dột nhiều điểm thì thay mới sẽ bền hơn sửa vá từng chỗ.
Sơn sửa nhà cũ cần xử lý nền tường trước. Những vị trí bong tróc, phồng rộp, mốc, loang ố phải được cạo bỏ, vệ sinh, trám vá, chống thấm hoặc chống kiềm nếu cần. Sơn tốt nhưng nền tường yếu thì vẫn nhanh hư.
Với tường ngoài trời, nên chọn loại sơn phù hợp thời tiết, có khả năng chống thấm, chống bám bẩn và bền màu hơn sơn nội thất.
Cải tạo nhà cũ khác với sửa nhỏ lẻ. Đây là việc làm lại công năng, không gian, hệ thống sử dụng và thẩm mỹ tổng thể. Có thể cải tạo phòng khách, phòng bếp, phòng ngủ, nhà vệ sinh, mặt tiền, sân thượng hoặc toàn bộ căn nhà.
Trước khi cải tạo, cần xác định rõ mục tiêu: sửa để ở lâu dài, sửa để cho thuê, sửa để bán, sửa tiết kiệm hay sửa nâng cấp toàn diện. Mỗi mục tiêu sẽ có cách chọn vật tư, mức đầu tư và thứ tự thi công khác nhau.
Bảng giá sửa nhà không thể chỉ nhìn theo mét vuông rồi áp dụng cho mọi công trình. Cùng một diện tích nhưng nhà xuống cấp nặng, khó vận chuyển vật tư, phải đục phá nhiều hoặc cần xử lý chống thấm phức tạp thì giá sẽ khác nhà chỉ sơn sửa nhẹ.
Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí gồm:
Nhà càng cũ, càng nhiều lỗi ẩn thì chi phí càng khó chốt nhanh. Những lỗi như thấm ngầm, rò nước âm tường, nền yếu, mái mục, tường nứt cần kiểm tra kỹ mới đưa ra được phương án đúng.
Sửa một phòng khác với sửa cả nhà. Sơn lại tường khác với đục nền, đi lại điện nước, chống thấm, lát gạch, thay thiết bị. Khi so sánh báo giá, cần nhìn cùng khối lượng công việc chứ không chỉ nhìn tổng tiền.
Vật tư có nhiều mức: phổ thông, khá, tốt, cao cấp. Sơn, gạch, thiết bị vệ sinh, dây điện, ống nước, vật liệu chống thấm, trần thạch cao, sàn gỗ đều ảnh hưởng đến giá.
Nhà trong hẻm nhỏ, chung cư cao tầng, khu vực khó tập kết vật tư, nhà đang ở, thời gian thi công hạn chế hoặc phải che chắn kỹ sẽ tốn công hơn nhà trống, mặt bằng rộng.
Nếu cần làm gấp, tăng ca, làm ngoài giờ hoặc chia nhiều đội cùng lúc, chi phí nhân công có thể cao hơn. Tuy nhiên không nên ép tiến độ quá mức ở các hạng mục cần thời gian khô, như chống thấm, cán nền, sơn bả.
Sửa để ở tạm, sửa để cho thuê, sửa để ở lâu dài và sửa nâng cấp đẹp sẽ có mức đầu tư khác nhau. Đơn vị thi công cần tư vấn rõ để chủ nhà không đầu tư thiếu hoặc dư so với nhu cầu thật.
Chọn đúng đội thi công giúp chủ nhà giảm rất nhiều rắc rối trong quá trình sửa. Không nên chọn chỉ vì giá rẻ nhất, vì sửa chữa nhà thường có nhiều việc phát sinh nếu khảo sát không kỹ.
Một đơn vị làm được việc nên có các điểm sau:
Người có kinh nghiệm sẽ không chỉ nhìn bề mặt rồi báo giá. Họ sẽ hỏi kỹ nhà bị gì, đã sửa lần nào chưa, khu vực nào thấm, điện nước có ổn không, chủ nhà muốn sửa để ở hay cho thuê. Khi khảo sát, họ chỉ ra được nguyên nhân và mức độ cần xử lý.
Báo giá nên có khối lượng, vật tư, nhân công và phạm vi công việc. Tránh kiểu báo trọn gói quá chung nhưng không nói rõ làm gì, dùng vật tư nào, phần nào chưa bao gồm.
Đội thi công phải biết sắp xếp thứ tự: đục phá trước, xử lý điện nước và chống thấm trước, hoàn thiện sau. Làm sai thứ tự sẽ khiến công trình mất thời gian và dễ hư lại.
Nhiều gia đình vẫn sinh hoạt trong lúc sửa. Khi đó đội thợ cần biết che chắn, dọn dẹp, chia khu vực thi công và hạn chế ảnh hưởng sinh hoạt. Làm ẩu sẽ gây bụi, ồn, bẩn, khó chịu cho cả nhà.
Bảo hành cần ghi rõ hạng mục nào được bảo hành, thời gian bao lâu, trường hợp nào không nằm trong phạm vi. Đặc biệt với chống thấm, điện nước, mái tôn, sơn sửa, bảo hành rõ sẽ giúp chủ nhà yên tâm hơn.
Phát sinh khi sửa nhà là chuyện có thể xảy ra, nhất là với nhà cũ. Nhưng nếu chuẩn bị kỹ, có thể hạn chế phần lớn phát sinh không cần thiết.
Đừng vội chốt giá khi chưa kiểm tra. Những phần dễ phát sinh nhất là điện nước âm tường, thấm dột, nền cũ, mái tôn, tường nứt và khu vực nhà vệ sinh.
Trước khi thi công, cần biết chính xác làm hạng mục nào, diện tích bao nhiêu, dùng vật tư gì, phần nào chưa bao gồm. Nếu chủ nhà đổi ý trong lúc làm, nên cập nhật lại chi phí bằng văn bản hoặc tin nhắn rõ ràng.
Nhiều người muốn tiết kiệm nên chỉ làm phần thấy bên ngoài. Nhưng nếu đường nước đã rò, tường còn thấm, mái còn dột, dây điện quá tải thì phần hoàn thiện mới sẽ nhanh hư. Có những phần nên xử lý trước dù ban đầu nhìn không đẹp bằng sơn mới hay gạch mới.
Không phải hạng mục nào cũng cần vật tư đắt. Nhưng những phần quan trọng như chống thấm, dây điện, ống nước, keo dán gạch, sơn ngoại thất, thiết bị thường xuyên sử dụng thì không nên chọn loại quá rẻ.
Nếu nhà đang ở, nên chia giai đoạn. Nếu sửa trước mùa mưa, nên ưu tiên mái, sân thượng, tường ngoài, nhà vệ sinh. Nếu sửa trước Tết hoặc trước khi cho thuê, cần đặt lịch sớm để tránh làm gấp.
Gọi từng đội riêng có thể phù hợp nếu chỉ sửa một việc nhỏ. Nhưng khi nhà có nhiều hạng mục như điện nước, chống thấm, sơn sửa, lát gạch, trần thạch cao, mái tôn, nhà vệ sinh, việc dùng dịch vụ sửa chữa nhà trọn gói thường dễ kiểm soát hơn.
Lý do là các hạng mục liên quan đến nhau. Đội điện nước phải làm trước khi đóng trần, lát gạch. Đội chống thấm phải làm trước khi hoàn thiện nhà vệ sinh. Đội sơn phải đợi tường khô, xử lý xong thấm. Nếu mỗi đội làm một kiểu, chủ nhà sẽ phải tự điều phối, rất dễ bị chồng việc hoặc đổ lỗi qua lại.
Sửa nhà trọn gói giúp:
Tuy vậy, trọn gói không có nghĩa là làm mơ hồ. Chủ nhà vẫn cần bảng báo giá rõ từng hạng mục, vật tư, tiến độ và phạm vi công việc.
Tin Địa Ốc 24h phù hợp với những chủ nhà cần một đội có thể nhìn tổng thể hiện trạng căn nhà, không chỉ sửa phần bề mặt. Với những công trình nhà cũ, nhà đang ở, nhà cho thuê, nhà phố, nhà cấp 4 hoặc căn hộ cần sửa nhiều hạng mục, việc khảo sát kỹ từ đầu sẽ giúp tránh làm sai thứ tự và giảm phát sinh.
Các nhu cầu thường tiếp nhận gồm:
Điểm quan trọng là mỗi căn nhà nên có phương án riêng. Nhà chỉ cần sửa nhẹ thì không nên vẽ thêm quá nhiều hạng mục. Nhà đã hư phần ẩn bên trong thì không nên chỉ làm đẹp bên ngoài.
Nếu căn nhà đang bị thấm, nứt tường, bong sơn, hư điện nước, mái dột, nền thấp hoặc cần cải tạo lại không gian ở, chủ nhà nên cho đội kỹ thuật khảo sát hiện trạng trước khi chốt phương án. Tin Địa Ốc 24h có thể kiểm tra từng hạng mục, tư vấn phần nào cần làm trước, phần nào có thể giữ lại và báo giá rõ ràng theo thực tế công trình.
Với dịch vụ sửa chữa nhà trọn gói, làm đúng ngay từ bước khảo sát sẽ giúp quá trình thi công gọn hơn, dễ kiểm soát chi phí hơn và hạn chế phát sinh không cần thiết.