Nhà phố sau nhiều năm sử dụng thường gặp nhiều vấn đề cùng lúc: sân thượng bị thấm, tường giáp ranh ẩm, nhà vệ sinh tầng trên thấm xuống dưới, điện nước cũ, mặt tiền xuống cấp, phòng thiếu sáng, cầu thang bí, bếp chật hoặc công năng không còn phù hợp với sinh hoạt hiện tại. Đặc biệt với nhà phố trong hẻm nhỏ, nhà nhiều tầng, nhà sát vách hoặc nhà đang ở, việc sửa chữa cần tính kỹ hơn để không làm rối sinh hoạt và hạn chế phát sinh khi thi công.
Sửa nhà phố không chỉ là sơn lại mặt tiền hay lát lại nền. Với nhà phố cũ, cần khảo sát tổng thể từ mái, sân thượng, tường ngoài, nhà vệ sinh, điện nước, cầu thang, mặt tiền, phòng bếp, phòng ngủ đến hệ thống thoát nước. Nếu làm sai thứ tự, chủ nhà rất dễ gặp cảnh vừa sơn xong lại phải đục tường sửa ống nước, vừa đóng trần xong lại phát hiện sân thượng còn thấm, vừa làm nội thất xong tường phía sau bị ẩm.
Tin Địa Ốc 24h nhận sửa nhà phố trọn gói, cải tạo nhà phố cũ, sửa chữa nhà phố, cải tạo mặt tiền nhà phố, xử lý chống thấm nhà phố, sửa điện nước nhà phố, sửa nhà vệ sinh, phòng bếp, phòng khách, phòng ngủ, sân thượng, cầu thang, sơn sửa, lát nền, làm trần, nội thất và các hạng mục liên quan. Mục tiêu là giúp căn nhà phố cũ được xử lý đúng phần gốc, thi công gọn hơn và sử dụng ổn định hơn sau khi bàn giao.
Sửa nhà phố là quá trình kiểm tra, sửa chữa, cải tạo hoặc nâng cấp nhà phố đã sử dụng một thời gian để khắc phục các lỗi xuống cấp và làm lại không gian cho phù hợp hơn với nhu cầu sinh hoạt, cho thuê, kinh doanh hoặc bán lại. Nhà phố thường có đặc điểm hẹp ngang, dài sâu, nhiều tầng, sát vách nhà bên cạnh, có sân thượng, cầu thang trong nhà và nhiều hệ thống điện nước đi âm tường, âm sàn.
Khác với sửa nhà cấp 4, nhà phố thường phức tạp hơn vì có nhiều tầng, nhiều nhà vệ sinh, nhiều trục kỹ thuật, tường giáp ranh, sân thượng, ban công, cầu thang, giếng trời và mặt tiền. Một lỗi thấm ở tầng trên có thể ảnh hưởng xuống tầng dưới. Một đường nước rò âm tường có thể làm hư tường, trần, tủ gỗ và lớp sơn mới. Một sân thượng đọng nước có thể gây thấm nhiều phòng bên dưới.
Dịch vụ sửa nhà phố trọn gói thường bao gồm:
Điểm quan trọng của sửa chữa nhà phố là phải làm đúng thứ tự. Những phần như chống thấm, điện nước, mái, sân thượng, nhà vệ sinh, nền, tường cần kiểm tra trước. Sau đó mới nên làm sơn, gạch, trần, nội thất và trang trí.
Gia chủ nên cân nhắc sửa nhà phố khi căn nhà bắt đầu xuống cấp, không còn tiện sử dụng hoặc chi phí sửa nhỏ lẻ ngày càng nhiều. Nhà phố càng để lâu, một lỗi nhỏ có thể kéo theo nhiều hạng mục khác, nhất là thấm dột và điện nước.
Thấm là lỗi rất thường gặp ở nhà phố. Sân thượng, ban công, mái che, tường ngoài, tường giáp ranh, nhà vệ sinh tầng trên đều có thể là nguồn gây thấm.
Nên khảo sát khi thấy:
Với sửa nhà phố bị thấm, không nên chỉ sơn lại vị trí bị loang. Cần tìm đúng nguồn nước, xử lý sân thượng, nhà vệ sinh, tường ngoài, cổ ống hoặc đường nước nếu cần.
Nhà phố cũ thường có hệ thống điện nước đã dùng nhiều năm. Khi nhu cầu tăng lên như dùng thêm máy lạnh, bếp điện, máy nước nóng, máy giặt, camera, đèn, thiết bị bếp, hệ điện cũ có thể không còn phù hợp.
Nên kiểm tra điện nước nhà phố khi:
Điện nước nên được xử lý trước khi sơn, lát gạch, đóng trần hoặc làm tủ bếp, tủ áo.
Nhà phố hẹp ngang và dài sâu rất dễ thiếu sáng, nhất là những nhà không có giếng trời hoặc cửa thông gió hợp lý. Sau nhiều năm sử dụng, cách chia phòng cũ có thể không còn phù hợp.
Nên cải tạo nhà phố cũ khi:
Cải tạo công năng không nhất thiết phải đập phá lớn. Có thể thay đổi màu sơn, bố trí lại đèn, mở thêm ô thoáng nếu phù hợp, làm lại bếp, cải tạo cầu thang, dùng kính, làm nội thất gọn hơn hoặc tận dụng giếng trời.
Mặt tiền là phần dễ nhìn thấy nhất của nhà phố. Nếu mặt tiền cũ, bong sơn, thấm, nứt, cửa hư, lan can rỉ hoặc bảng hiệu cũ, tổng thể căn nhà sẽ xuống giá trị rất nhiều.
Nên sửa mặt tiền khi:
Với cải tạo mặt tiền nhà phố, cần kiểm tra chống thấm tường ngoài trước khi sơn hoặc ốp vật liệu mới.
Nếu sửa nhà phố để cho thuê, cần ưu tiên bền, sạch, dễ bảo trì. Nếu sửa để bán lại, nên xử lý các lỗi rõ như thấm, mốc, toilet hư, điện nước yếu, mặt tiền xuống cấp. Nếu sửa để kinh doanh, cần chú ý mặt tiền, bảng hiệu, điện, nước, toilet, ánh sáng và lối đi.
Mục đích sử dụng khác nhau thì cách sửa cũng khác nhau. Vì vậy trước khi báo giá, chủ nhà nên nói rõ sửa để ở lâu dài, cho thuê, bán lại hay kinh doanh.
Một gói sửa nhà phố trọn gói có thể bao gồm nhiều hạng mục tùy hiện trạng căn nhà. Không phải nhà nào cũng cần làm hết, nhưng với nhà phố cũ, nên khảo sát tổng thể trước khi chốt.
Khảo sát là bước đầu tiên và quan trọng nhất. Với nhà phố, cần kiểm tra từ trên xuống dưới, vì nhiều lỗi ở tầng trên ảnh hưởng xuống tầng dưới.
Khi khảo sát cần xem:
Khảo sát kỹ giúp tránh báo giá thiếu và tránh làm sai thứ tự.
Chống thấm nhà phố thường là hạng mục ưu tiên, vì thấm có thể làm hư sơn, trần, tủ gỗ, thiết bị và ảnh hưởng sinh hoạt.
Các vị trí thường xử lý:
Không nên chỉ xử lý phía trong phòng bị thấm. Nếu nguồn nước nằm ở sân thượng, tường ngoài hoặc toilet tầng trên, cần xử lý đúng vị trí đó.
Nhà phố nhiều tầng thường có hệ điện nước đi theo trục đứng. Nếu hệ cũ xuống cấp, việc sửa cần tính toàn tuyến chứ không chỉ sửa một điểm.
Các việc thường làm:
Với cải tạo nhà phố cũ, điện nước nên làm trước phần sơn, trần, gạch và nội thất.
Nhà phố thường có nhiều nhà vệ sinh ở các tầng. Nếu một toilet tầng trên bị thấm, trần tầng dưới sẽ bị ố, mốc hoặc bong sơn.
Hạng mục thường làm:
Với toilet cũ, không nên chỉ thay thiết bị. Cần kiểm tra lớp chống thấm và đường thoát nước.
Nhà phố thường có tầng trệt là phòng khách, bếp hoặc khu kinh doanh. Các tầng trên là phòng ngủ, phòng sinh hoạt, phòng thờ, sân phơi. Mỗi khu vực cần cách sửa khác nhau.
Phòng khách có thể cần:
Phòng bếp có thể cần:
Phòng ngủ có thể cần:
Sân thượng và ban công là những khu vực rất dễ thấm nếu thoát nước kém. Khi cải tạo nhà phố, không nên bỏ qua các khu vực này.
Các việc thường làm:
Giếng trời nếu làm không kỹ có thể bị tạt nước, thấm quanh mép hoặc nóng quá mức. Cần khảo sát thực tế trước khi cải tạo.
Sau khi xử lý phần gốc, mới nên thi công hoàn thiện:
Phần hoàn thiện cần làm sau khi chống thấm, điện nước, nền và tường đã ổn. Nếu làm vội, công trình dễ hư lại.
Nhà phố thường xây sát nhà bên cạnh, nên tường giáp ranh rất dễ thấm nếu khe hở, tường ngoài hoặc mái nhà bên cạnh xử lý không tốt. Đây là lỗi khó vì không phải lúc nào cũng tiếp cận được mặt ngoài.
Cần kiểm tra kỹ trước khi chọn phương án: xử lý từ bên ngoài, từ sân thượng, từ khe giáp ranh hoặc xử lý mặt trong tùy trường hợp.
Sân thượng nhà phố nếu không có độ dốc tốt sẽ đọng nước sau mưa. Nước đọng lâu làm tăng nguy cơ thấm xuống trần dưới, nứt gạch, bong lớp chống thấm và gây rêu mốc.
Khi sửa cần kiểm tra phễu thoát, độ dốc, cổ ống, chân tường và bề mặt gạch cũ.
Đây là lỗi rất phổ biến. Nhiều nhà chỉ sơn lại trần bên dưới nhưng không xử lý toilet phía trên nên vết thấm vẫn quay lại.
Cần kiểm tra nền toilet, cổ ống, phễu thoát, đường cấp thoát nước, ron gạch và lớp chống thấm.
Nhà phố cũ có hệ điện nước âm tường lâu năm. Nếu sửa lớn mà không kiểm tra, sau khi hoàn thiện rất dễ phát sinh rò nước, chập điện, thiếu ổ cắm hoặc quá tải.
Cầu thang nhà phố thường nằm giữa nhà, có thể làm không gian bị tối và bí. Khi cải tạo, có thể chỉnh đèn, màu sơn, lan can, vách, khu vực gầm cầu thang hoặc giếng trời để nhà thoáng hơn.
Mặt tiền chịu nắng mưa nên dễ bong sơn, thấm, nứt, rỉ sắt, hư cửa hoặc mái che. Nếu cải tạo để bán, cho thuê hoặc kinh doanh, mặt tiền nên được xử lý gọn, sạch và bền.
Nhiều nhà phố nằm trong hẻm nhỏ, việc vận chuyển vật tư, xà bần, máy móc khó hơn. Chi phí nhân công và thời gian thi công có thể thay đổi tùy điều kiện thực tế.
Gia chủ gửi hình ảnh hiện trạng, địa chỉ, số tầng, hạng mục muốn sửa và mục đích sửa nhà: để ở, cho thuê, bán lại hay kinh doanh.
Với nhà phố, nên khảo sát từ sân thượng, mái, tầng trên xuống tầng dưới. Cách này giúp phát hiện các nguồn thấm, đường điện nước, nhà vệ sinh tầng trên và các điểm ảnh hưởng đến tầng dưới.
Sau khảo sát, hạng mục nên chia thành:
Cần làm trước:
Chống thấm, điện nước, nhà vệ sinh thấm, sân thượng, mái, tường ẩm, lỗi an toàn.
Nên làm kèm:
Sơn sửa, trần, nền, bếp, cửa, mặt tiền, thiết bị.
Có thể làm sau:
Nội thất nâng cấp, trang trí, đèn decor, vật liệu cao cấp.
Báo giá nên tách rõ:
Trước khi làm cần chốt loại sơn, gạch, chống thấm, dây điện, ống nước, thiết bị vệ sinh, trần, sàn, cửa, nội thất và tiến độ. Nếu nhà đang ở, cần chia khu vực thi công để gia đình còn sinh hoạt.
Thứ tự thường là:
1. Che chắn, tháo dỡ
2. Xử lý thấm, điện nước, nhà vệ sinh, sân thượng
3. Sửa tường, nền, trần, mặt bằng
4. Thi công sơn, gạch, trần, sàn
5. Lắp thiết bị, cửa, nội thất, cơ khí
6. Vệ sinh, kiểm tra và bàn giao
Trước khi bàn giao cần kiểm tra:
Nếu sửa để gia đình ở lâu dài, nên ưu tiên độ bền, công năng và sinh hoạt hằng ngày. Các phần cần làm kỹ gồm:
Không cần chạy theo trang trí quá nhiều nếu ngân sách hạn chế. Các phần dùng hằng ngày phải ổn trước.
Nếu sửa để cho thuê, nên ưu tiên sạch, bền, dễ bảo trì, chi phí hợp lý. Không nên làm quá cầu kỳ nếu khách thuê thay đổi thường xuyên.
Nên làm:
Nếu sửa để bán, nên xử lý các lỗi khiến khách mua e ngại:
Không nhất thiết phải làm nội thất cao cấp. Quan trọng là nhà sạch, sáng, lỗi rõ đã được xử lý.
Nếu tầng trệt dùng để kinh doanh, cần chú ý:
Nhà phố vừa ở vừa kinh doanh cần bố trí rõ phần sinh hoạt và phần kinh doanh để sử dụng lâu dài không bị bất tiện.
Báo giá sửa nhà phố phụ thuộc vào nhiều yếu tố, nhất là hiện trạng nhà, số tầng, mức độ hư hỏng và phạm vi cải tạo. Không nên chốt giá chỉ theo diện tích nếu chưa khảo sát.
| Hạng mục sửa nhà phố | Cách tính thường gặp | Ghi chú khi báo giá |
|---|---|---|
| Khảo sát, tư vấn hiện trạng | Theo công trình | Cần xem trực tiếp nếu nhiều hạng mục |
| Tháo dỡ, đục phá | Theo hạng mục hoặc khối lượng | Phụ thuộc gạch, trần, tủ, thiết bị, xà bần |
| Chống thấm sân thượng | Theo m² hoặc hạng mục | Phụ thuộc nền cũ, độ dốc, phễu thoát |
| Chống thấm nhà vệ sinh | Theo phòng hoặc m² | Phụ thuộc có đục gạch, cổ ống, thiết bị không |
| Sửa điện nước | Theo điểm, mét dài hoặc hạng mục | Phụ thuộc đi nổi hay âm tường |
| Sơn sửa nhà phố | Theo m² | Phụ thuộc tường cũ, thấm, mốc, bong |
| Ốp lát gạch, lát nền | Theo m² | Phụ thuộc nền cũ, loại gạch, độ khó |
| Trần thạch cao | Theo m² | Phụ thuộc trần phẳng, giật cấp, chống ẩm |
| Sửa mặt tiền | Theo hạng mục | Phụ thuộc sơn, chống thấm, cửa, lan can, bảng hiệu |
| Sửa nhà vệ sinh | Theo phòng hoặc hạng mục | Phụ thuộc chống thấm, gạch, điện nước, thiết bị |
| Cải tạo bếp | Theo hạng mục | Phụ thuộc tủ bếp, điện nước, mặt đá, kính |
| Vệ sinh sau sửa | Theo diện tích, mức độ bẩn | Phụ thuộc bụi, rác, sơn, keo, xi măng |
Chi phí sửa nhà phố trọn gói thay đổi theo:
Muốn báo giá sát, nên khảo sát thực tế và tách từng hạng mục rõ ràng.
Nhà phố dễ bị thấm từ trên xuống. Nên kiểm tra sân thượng, mái, ban công, nhà vệ sinh tầng trên trước khi xử lý trần, tường tầng dưới.
Không nên sơn, đóng trần, lát gạch hoặc làm tủ khi chống thấm và điện nước chưa được kiểm tra. Đây là hai nhóm dễ gây đục phá lại nhất.
Nên chia thành:
Cần làm ngay:
Thấm, điện nước, toilet, sân thượng, mái, tường ẩm, lỗi an toàn.
Nên làm kèm:
Sơn, gạch, trần, nền, cửa, thiết bị, mặt tiền.
Có thể làm sau:
Nội thất nâng cấp, trang trí, vật liệu cao cấp.
Sơn, gạch, thiết bị vệ sinh, trần, sàn, cửa, tủ bếp, vật liệu mặt tiền nên được chốt trước để tránh thay đổi giá và tiến độ giữa chừng.
Nếu gia đình vẫn ở trong nhà, cần chia khu vực thi công, che chắn bụi, dọn rác, báo trước khi ngắt điện nước và ưu tiên xử lý toilet, bếp theo kế hoạch rõ.
Mặt tiền đẹp nhưng tường còn thấm sẽ nhanh bong sơn, ố màu, nứt hoặc hư lớp hoàn thiện. Cần xử lý bề mặt và nguồn thấm trước.
Trước khi trám tường, lát gạch hoặc đóng trần, nên chụp lại đường điện nước, lớp chống thấm, cổ ống, phễu thoát. Sau này cần sửa hoặc khoan lắp thiết bị sẽ dễ tránh nhầm vị trí.
Tin Địa Ốc 24h nhận sửa nhà phố, sửa nhà phố trọn gói, cải tạo nhà phố cũ theo hướng khảo sát kỹ hiện trạng, tư vấn hạng mục cần ưu tiên, báo giá rõ từng phần và thi công theo thứ tự phù hợp.
Các nhu cầu thường tiếp nhận gồm:
Khi liên hệ, gia chủ nên gửi hình ảnh hiện trạng, địa chỉ công trình, số tầng, hạng mục muốn sửa, mục đích sửa nhà và thời gian mong muốn thi công. Tin Địa Ốc 24h sẽ tư vấn bước đầu và sắp xếp khảo sát nếu cần.
Nếu căn nhà phố đang bị thấm dột, điện nước cũ, nhà vệ sinh hư, sân thượng đọng nước, tường ẩm, mặt tiền xuống cấp hoặc công năng không còn phù hợp, gia chủ nên khảo sát tổng thể trước khi sửa từng hạng mục riêng lẻ. Tin Địa Ốc 24h có thể kiểm tra hiện trạng, tư vấn phần cần ưu tiên, lập báo giá rõ từng hạng mục và thi công sửa nhà phố theo thứ tự phù hợp.
Với dịch vụ sửa nhà phố, cải tạo nhà phố cũ, làm kỹ từ bước khảo sát sẽ giúp hạn chế phát sinh, tránh đục phá lại và giúp căn nhà sử dụng ổn định hơn sau khi bàn giao.
Sửa nhà phố có thể gồm chống thấm sân thượng, tường, nhà vệ sinh, sửa điện nước, sửa phòng khách, phòng bếp, phòng ngủ, cầu thang, mặt tiền, sơn sửa, ốp lát, trần thạch cao, cửa, lan can, mái che, nội thất và vệ sinh bàn giao.
Nên khảo sát từ khu vực phía trên vết thấm trước: sân thượng, ban công, nhà vệ sinh tầng trên, mái, tường ngoài, cổ ống, phễu thoát. Không nên chỉ sơn lại trần hoặc tường bên trong khi chưa biết nguồn nước.
Không phải lúc nào cũng làm lại toàn bộ, nhưng nên kiểm tra. Nếu nhà cũ, điện yếu, nước rò, thiếu ổ cắm, aptomat hay nhảy, nước tầng trên yếu hoặc toilet thoát chậm, nên xử lý trước khi hoàn thiện.
Có, nhưng cần chia khu vực thi công, che chắn bụi, dọn dẹp và báo trước những thời điểm ngắt điện nước. Nếu sửa nhiều tầng, nên sắp xếp thứ tự để gia đình vẫn có khu vực sinh hoạt tạm.
Cần kiểm tra tường ngoài có thấm, nứt, bong sơn không. Nếu mặt tiền có cửa, lan can, mái che, bảng hiệu, cần đo đạc và chọn vật liệu phù hợp ngoài trời. Không nên chỉ sơn phủ khi bề mặt còn ẩm hoặc thấm.
Một số hạng mục tính theo m² như sơn, chống thấm, trần, gạch. Một số hạng mục tính theo điểm, bộ hoặc khối lượng như điện nước, thiết bị, cửa, lan can, nội thất. Tốt nhất nên khảo sát và báo giá theo từng hạng mục.
Thời gian phụ thuộc diện tích, số tầng, hạng mục cần làm, mức độ đục phá, vật tư và điều kiện thi công. Sửa nhẹ vài khu vực sẽ nhanh hơn cải tạo trọn gói có chống thấm, điện nước, toilet, mặt tiền, sơn, gạch và nội thất.
Cần khảo sát kỹ, kiểm tra thấm và điện nước trước, tách rõ hạng mục, chốt vật tư, làm đúng thứ tự, ghi nhận mọi phát sinh trước khi thi công thêm và kiểm tra kỹ trước khi bàn giao.
Hãy cho chúng tôi biết ý kiến của bạn về Dịch Vụ Sửa Nhà Phố, Cải Tạo Nhà Phố Cũ Trọn Gói, Báo Giá Rõ Ràng